7.12.2022
Gayrimenkul değerleme veya yaygın
kullanımı ile emlak değerleme / taşınmaz değerleme konusuna açıklık getirmeden önce
“değerleme nedir?” sorusunun cevabını vermek gerekiyor. Değerleme en basit
anlamı ile değer biçme, bir malın değerini belirleme, kıymet takdir edilmesi
işidir. Değerleme işi değerleme uzmanları tarafından yapılır.
Gayrimenkul Değerleme Nedir?
Gayrimenkul değerleme, bağımsız ve
tarafsız gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından, ilgili mülkün belirli bir
tarihteki muhtemel değer takdirinin, bağımsız, tarafsız ve objektif ölçülere
dayalı olarak gerçekleştirilmesidir. Özetle gayrimenkul değerleme süreci, bir
gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve
faydaların, belirli yasa ve yönetmelikler çerçevesinde, mülke en uygun
değerleme yönteminin seçilerek değerinin takdir edilmesi ve buna bağlı olarak
gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanması olarak tanımlanır.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Kimdir ve Ne
Yapar?
Gayrimenkul değerleme uzmanı, gayrimenkul
değerleme firmalarında kadrolu olarak istihdam edilen veya sözleşme düzenlenmek
koşulu ile hizmet sağlayan uzman kişilerdir. SPL (Sermaye Piyasası Lisanslama
Sicil ve Eğitim Kurulusu A.Ş.) tarafından düzenlenen sınav sonucunda belirli
eğitim ve tecrübe şartının sağlanması koşulu ile gayrimenkul değerleme uzmanı
ya da konut değerleme uzmanı olmaya hak kazanılır.
Gayrimenkul değerleme uzmanı ve
gayrimenkul değerleme şirketleri, ülkemizde TDUB’a (Türkiye Değerleme Uzmanları
Birliği’ne) üye kişi ve kuruluşlar olup SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) ve/veya
BDDK (Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu) düzenlemelerine tabi olarak
faaliyetlerini yerine getirebilir.
Bir Taşınmazın Değeri Nasıl Hesaplanır?
Bir gayrimenkulün değeri belirlenirken UDS
(Uluslararası Değerleme Standartları) çerçevesinde Pazar Yaklaşımı, Maliyet
Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı olmak üzere genellikle 3 ana yaklaşım uygulanır.
Kısaca bu yaklaşımlara değinmek gerekirse;
Pazar Yaklaşımı, varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir
olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması
suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade
eder. Değerlemesi yapılan mülke benzer mülklerin satışını veya ilgili
piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer
takdiri yapar. Sektör içinde Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı olarak da
adlandırılsa da UDS 2017, 2020 ve 2022 versiyonlarında, Karşılaştırılabilir
İşlemler Yöntemi olarak bir Pazar Yaklaşımı Yöntemi şeklinde, alt başlık olarak
sunulur.
Maliyet Yaklaşımı, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya
yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde
gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki
değer belirlenmektedir. Maliyet yaklaşımı UDS’de ikame maliyeti yöntemi,
yeniden üretim maliyeti ve toplama yöntemi olarak üç yöntemde ayrıştırılır.
Gelir Yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin,
gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile
belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından
yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü
değerine dayanılarak tespit edilir. Gayrimenkulün gelir beklentisinin ve
potansiyelinin gayrimenkulün değeri ile ilişkilendirildiği bir yaklaşımdır.
Gelir yaklaşımının, değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki tüm nakit
giriş ve çıkışlarının miktarını ve zamanlamasını değer esasına uygun bir bakış
açısıyla kapsaması gerekli görülür.
Asal Değerleme olarak gayrimenkul değerleme hizmetlerimiz hakkında
detaylı bilgiye buradan bizlere ulaşarak sahip olabilirsiniz.