Konut Satın Alırken Nelere Dikkat Etmek Gerekir?
Konut almak, ev sahibi olmak kuşkusuz hayatta alabileceğimiz en önemli kararlardan birisi. Böylesi önemli bir karar alıp konut almak ve ev sahibi olmak istediğimizde cevaplanması gereken en önemli soruların başında “konut satın alırken nelere dikkat etmek gerekir?” gelmektedir. Gayrimenkul yatırımlarınızda gelecek risklerden korunmanız için bu soruyu cevaplamaya çalışacağız.
Konut Satın Alırken Nelere Dikkat Etmek Gerekir?
Gayrimenkul değerleme uzmanı olarak konut alırken temelde iki konuya dikkat etmenin önemine değineceğiz: Evin değeri ve taşınmazın yasal durum analizinin doğru yapılmış olması. Taşınmazın yasal durum analizi ekspertiz raporu ile belirlenebilir.
Evin değerini belirlerken en çok kullanılan yöntemlerden birisi Pazar Yaklaşımıdır (satışların karşılaştırılması yaklaşımı). Bu yaklaşımda konu mülke emsal (benzer) mülkler araştırılmak suretiyle yaşı, konumu, alanı, daire tipi, katı, fiziki durumu gibi birçok kriter değer belirlemede dikkate alınır.
Tapuda sorun olup olmadığını nasıl öğrenebilirim?
Ekspertiz için mülkün yasal durum analizi konusunda da kurum araştırmaları yapılır. Gayrimenkul ile ilgili ülkemizde yasal düzenleyici kuruluşların başında Tapu Müdürlüğü ve Belediyeler gelir. Malik onayı ve muvafakati doğrultusunda tapu kayıtlarında yapılacak inceleme ile konutun satışına engel bir kayıt olup olmadığı ve varsa kullanımı ile ilgili kısıtlar dahil hukuki süreçleri incelenebilir. Ayrıca tapu müdürlüğündeki projesi ile karşılaştırma yapılmak suretiyle konutun yerinin doğruluğu tespit edilir.
Ev alırken belediyede nelere dikkat edilmeli?
Belediye araştırmasında ise iki temel konuya değinebiliriz. Birincisi imar durumu. Gelecekte mülkünüzü yenilemek ve kentsel dönüşüm işleminin söz konusu olduğu zaman mülkün konumlandığı parselin imar durumu kritik konuların başında gelir.
İkincisi ise konutun imar arşiv dosyasında yapılacak incelemedir. Malik onayı ve muvafakati doğrultusunda imar arşiv dosyasında konuta ait yapı ruhsatı ve iskân belgesi (mevzuata uygun tamamlanan yapılar için düzenlenen yapı kullanma izin belgesi) edinilip edinilmediği veya konutla ilişkili olumsuz bir evrak (yapı tatil zaptı, encümen kararı vb) düzenlenip düzenlenmediği gibi konular araştırılabilir.
Konut alırken dikkat etmemiz gereken bu iki temel konuya uzmanlar olarak gayrimenkul değerleme raporlarında yer vermekteyiz.
Temel bilgilere değinmeye çalıştığımız bu yazı hakkında ve daha fazla sorularınızla ilgili bizimle iletişime geçebilirsiniz.
23.3.2023
Riskli Yapı Tespit Edilen Yapıların Yıkım Süreçleri
Riskli Yapı Tespiti Nedir?
Riskli yapılar, muhtemel bir afette içerisinde yaşayan insanların can güvenliğinin olmadığı yapılar olarak tanımlanabilir. Bu yapılar öncelikle malikleri tarafından tespit ettirilmelidir. Riskli olarak tespit edilen yapılara itiraz edilebilir. Ancak yıkım kararı çıkan yapılar için altmış günlük yıkım süreci başlar.
Riskli Olduğu Tespit Edilen Yapılar Hangi Kuruma Bildirilir?
Yapılan çalışmalar neticesinde riskli olduğu tespit edilen yapılar, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne veya İdareye bildirilir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri veya İdareler raporları inceler, raporlarda eksik veyahut yanlış hususların bulunması halinde raporlar ilgilisine iade edilir, diğer uygun bulunan tespitlere ilişkin şerh bildirimi ilgili tapu müdürlüğüne iletilir.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz Nereye Yapılır?
İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren İdarece altmış günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerine tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat Müdürlüğe bildirilir.
Riskli Bina Ne Zaman Boşaltılır?
İtirazları inceleyecek olan teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile ikisi inşaat mühendisi ve biri de jeoloji veya jeofizik mühendisi olmak üzere, Bakanlık teşkilâtında görev yapan üç üyenin iştiraki ile yedi üyeli olarak teşkil edilir. Riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine, altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenilir.
Riskli yapıların altmış günlük süre içinde maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı, İdarece mahallinde kontrol edilir ve eğer yapı yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve otuz günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur. Bu süre sonunda da riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir.
Riskli Binayı Kim Yıkar?
İdare, tahliye ve yıkım işlemleri gerçekleştirilemeyen riskli yapılara ilişkin bilgi ve belgeleri, ikişer aylık periyotlar hâlinde Müdürlüğe bildirir. Yıktırılamayan yapılar Bakanlıkça veya Müdürlükçe yıkılır veya yıktırılır. Malikler tarafından yıktırılmadığı için Bakanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan tahliye ve yıkımın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur.
Bina Yenileme Kararı Nasıl Alınır?
Riskli alanlarda yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın parsellerin tevhit veya ifraz edilmesine ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlarda rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir.
Bir Apartmanda Kentsel Dönüşüm Kararı Nasıl Alınır?
Maliklerin arsa paylarının satışı için; maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı gibi belgeler; karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için on beş gün süre verildiğine dair belgeler; üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler ve satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye müracaatta bulunulur.
Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satış işlemi Müdürlük veya İdare tarafından, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A. maddesinde belirtilen usule göre gerçekleştirilir. Satış işlemleri sonlanınca uygulamaya geçilir.
13.3.2023
Makine Değerleme Nedir? Neden Yapılır?
Makine Değerleme Nedir?
Makine değerleme, tekil veya fabrikalardaki, imalathanelerdeki, tesislerdeki makinelerin üretim amaçlı taşınmazların ve genel yapı itibariyle varlıkların maddi olarak değerlendirilmesi süreci için yapılan değerleme aşamalarıdır.
Makine ve Tesis Değerleme, şirketimizde ayrı bir birim müdürlüğü organizasyonu altında uzun yıllar makine ve tesis değerlemesi alanında hizmet vermiş SPK Lisanslı Değerleme Uzmanı Makine Mühendisleri ile yapılmaktadır.
Üretim Amaçlı Tesis Değerlemesi nedir?
Üretim amaçlı kullanılan gayrimenkullerin (enerji Santralleri, fabrika, imalathane vb.) üretimde kullanılan makine ekipmanlar ve yardımcı tesisleri birlikte analiz edilmesi, değerlemenin amacı doğrultusunda uluslararası değerleme standartlarına uygun değer kavramları ve değerleme yaklaşımları kullanılmak suretiyle ayrı veya bütünleşik olarak raporlanmasıdır.
Makine Değerleme Nasıl Yapılır?
Makine Değerleme çalışması, SPK Lisanslı ve Makine Mühendisi (Makine Değerleme Uzmanı) tarafından yapılır. Çalışmayı yapacak uzmanın bir çok ayrıntıyı ele alması ve her aşamayı dikkatli olarak analiz etmesi önemlidir. Raporun hazırlama amacına göre değişmekle birlikte genel olarak Makine Değerleme Çalışması aşağıdaki gibi yapılmaktadır.
İlk olarak makine ve ekipmanlar saha çalışması kapsamında incelenerek tespitleri ve makro-mikro kimlik bilgileri elde edilir. Sahada elde edilen verilerin analizi ve mülkiyet durumları incelenir. Değer tespitinde Pazar Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı ve Gelir İndirgeme Yaklaşımlarından uygun olan yöntemler kullanılır. Son olarak yapılan çalışmalar raporlanmaktadır.
9.1.2023
Gayrimenkul Değerleme Nedir?
Gayrimenkul değerleme veya yaygın kullanımı ile emlak değerleme / taşınmaz değerleme konusuna açıklık getirmeden önce “değerleme nedir?” sorusunun cevabını vermek gerekiyor. Değerleme en basit anlamı ile değer biçme, bir malın değerini belirleme, kıymet takdir edilmesi işidir. Değerleme işi değerleme uzmanları tarafından yapılır.
Gayrimenkul Değerleme Nedir?
Gayrimenkul değerleme, bağımsız ve tarafsız gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından, ilgili mülkün belirli bir tarihteki muhtemel değer takdirinin, bağımsız, tarafsız ve objektif ölçülere dayalı olarak gerçekleştirilmesidir. Özetle gayrimenkul değerleme süreci, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, belirli yasa ve yönetmelikler çerçevesinde, mülke en uygun değerleme yönteminin seçilerek değerinin takdir edilmesi ve buna bağlı olarak gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanması olarak tanımlanır.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Kimdir ve Ne Yapar?
Gayrimenkul değerleme uzmanı, gayrimenkul değerleme firmalarında kadrolu olarak istihdam edilen veya sözleşme düzenlenmek koşulu ile hizmet sağlayan uzman kişilerdir. SPL (Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kurulusu A.Ş.) tarafından düzenlenen sınav sonucunda belirli eğitim ve tecrübe şartının sağlanması koşulu ile gayrimenkul değerleme uzmanı ya da konut değerleme uzmanı olmaya hak kazanılır.
Gayrimenkul değerleme uzmanı ve gayrimenkul değerleme şirketleri, ülkemizde TDUB’a (Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’ne) üye kişi ve kuruluşlar olup SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) ve/veya BDDK (Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu) düzenlemelerine tabi olarak faaliyetlerini yerine getirebilir.
Bir Taşınmazın Değeri Nasıl Hesaplanır?
Bir gayrimenkulün değeri belirlenirken UDS (Uluslararası Değerleme Standartları) çerçevesinde Pazar Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı olmak üzere genellikle 3 ana yaklaşım uygulanır. Kısaca bu yaklaşımlara değinmek gerekirse;
Pazar Yaklaşımı, varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Değerlemesi yapılan mülke benzer mülklerin satışını veya ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Sektör içinde Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı olarak da adlandırılsa da UDS 2017, 2020 ve 2022 versiyonlarında, Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi olarak bir Pazar Yaklaşımı Yöntemi şeklinde, alt başlık olarak sunulur.
Maliyet Yaklaşımı, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Maliyet yaklaşımı UDS’de ikame maliyeti yöntemi, yeniden üretim maliyeti ve toplama yöntemi olarak üç yöntemde ayrıştırılır.
Gelir Yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Gayrimenkulün gelir beklentisinin ve potansiyelinin gayrimenkulün değeri ile ilişkilendirildiği bir yaklaşımdır. Gelir yaklaşımının, değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki tüm nakit giriş ve çıkışlarının miktarını ve zamanlamasını değer esasına uygun bir bakış açısıyla kapsaması gerekli görülür.
Asal Değerleme olarak gayrimenkul değerleme hizmetlerimiz hakkında detaylı bilgiye buradan bizlere ulaşarak sahip olabilirsiniz.
7.12.2022